决定一座城市未来发展水平的，永远不是房价。
编者按：本文来自微信公众号 新周刊（ID：new-weekly），作者：良豪，编辑：陆一鸣，创业邦经授权发布。
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“白菜房价”又上热搜了，但这次却不是发生在黑龙江鹤岗。
前段时间，“男子花10万在鹤壁买了8套房”“鹤壁房子1000块一套”的事件激起无数关注，让这座豫北小城突然成了热搜榜上的“名城”。
事件的主人公丁乐（化名）是北京的一名网店经营者，他在社交媒体上分享道：近三年内，自己在鹤壁购置多套房产。起初用10万元买下8套房子，其中最便宜的一套房子单价1000元，加上1000元中介费便顺利成交。
今年五一假期前，他又在鹤壁花2万块买了一套房子。接受媒体采访时，他自称已在鹤壁置业14套。除去最便宜的那套2000块买回来的房子，剩下平均每套价格在1万元出头。
这让人很容易联想到已经跃升成为“网红城市”的鹤岗。有人调侃：“是不是名字带‘鹤’的城市，房价都特别低？”与此同时，鹤壁当地不少房产中介的电话已经被打爆。电话的另一头，挤满了来打听“一两万元能否真的在这里买到房”的外地人。
“买房跟买菜一样”，让全网疯狂。（图/凤凰周刊）
流量之下，这座河南省内人口最少、面积最小的地级市，正因“低价”“宜居”等关键词，赢得了全国范围内的关注。
一两万元在鹤壁能买到什么样的房
丁乐在接受媒体采访时表示，自己之前已经在全国多地辗转寻找合适的房源，曾在河北保定、唐山和浙江绍兴买过几套10万块以内的房子，但基本上是给网店做仓库。
至于在鹤壁的那些房子，丁乐将其中一部分当仓库用，另一部分打算稍作装修然后出租。此外，这些房产都是上世纪八九十年代落成的老旧二手房，没有物业费，每个月只需要支付几块钱卫生费。“买回来的14套房子都是当地的房改房，正经的商品房哪有这么便宜？”
此番说辞不无道理。社交媒体上，有鹤壁当地市民发帖称，低价成交的“白菜房”都在山城、鹤山两个偏远的老城区，市中心所在的淇滨区“压根就不可能有这个价”。
山城区曾经是鹤壁的政治、经济、文化中心。（图/山城区人民政府）
新周刊记者查询多个线上房屋交易平台网站发现，鹤壁的两个老城区——鹤山区和山城区都有二手房出售，但数量并不算特别多，且几乎所有房源都集中在山城区。
具体来说，平台上挂出的城区的二手房售价一般在八九万，但多为工厂和政府机关的家属院，只有极个别的是近几年开发的商品楼。此外，有中介透露，这些商品楼里部分房源属于安置协议房，没有房产证，所以市场价较同小区其它商品房价格略低。
而在另一个知名线上房屋交易平台里，新周刊记者检索发现，鹤山区的在售二手房仅有2套，均位于中心区域，其中一套3室1厅1卫、总计76平米的住宅售价13万元，另一套3室2厅1卫带地下室、总计105平米的住宅开价9万元，难觅单价一两万的“白菜房”。
某知名线上房屋交易平台里与鹤山区有关的二手房源。
但事实上，线上平台并非当地的主流交易方式。据媒体报道，有当地居民表示，在鹤壁两个老区买卖二手房的主流方式，要么靠短视频找客源，要么按各个小区贴出的售房信息直接联系房主。尤其是在距离市中心最远的鹤山区，因为“没有市场，房产中介只是摆设”。
至于买一套房子的价格，当地居民向媒体透露，总价至少也得三四万元，“还便宜不到10万买8套的地步”。
而那套1000元便成交的房源，也有媒体特地前去探访，发现这是一栋楼龄超过40年的二层小楼的顶层，阳台钢筋外露，天花板布满霉迹，屋内凌乱不堪，“无法让人居住”。
丁乐事后在小红书介绍这套1000块买回来的房子。（图/小红书@鹤壁丁乐）
5月15日，鹤壁市住房和城乡建设局相关负责人在接受媒体采访时表示，经过调查及联系，网络上提到的买家确实存在，但这只是特例，且多套房源为2年前售于山城区和鹤山区。“其购买的十来套房源中，有5套已办理过户手续，其余房产尚未办理过户，并且也没有通过中介。”
另据顶端新闻报道称，鹤壁市相关职能部门回应，该买家名下已经办理过户手续的房产中，其个人申报价格从5000元到1.4万元不等，均明显低于税务评估价。“比如其申报的一套1万元的房子，税务评估价为3.6万元。”
按照现行法律法规，在买卖二手房交易中，如果税务评估价格高于实际成交价格，税务部门将按照税务评估价格作为缴税基数。换言之，花低价买回来的“白菜房”，最后可能还需要给不动产登记中心贡献多达近万元的税费。
热搜之外，搬过三次家的“百里煤城”
然而，在鹤壁老城区买一套“白菜房”，需要付出的代价远不止于需要补上的高额税费。
翻开鹤壁市地图，鹤山、山城两个老区孤悬城市西北边，要想从这两个区进入市中心，最便捷的途径得走30多公里的省道，开车单程也需要近1个小时。
有当地中介补充说，本地年轻人主要去淇滨区买房定居，老城区里的居民基本上都是老年人，倘若真的在老城区生活，很难获得更好的教育和医疗资源，能找到的工作也十分有限。
同样需要面对的现实是，老城区的房子周边也许会存在塌陷的风险。新周刊记者查阅发现，鹤壁市政府网站每年公布的《地质灾害隐患点明细表》里，两座老区高频出现的隐患风险不是“崩塌”，就是“地面塌陷”。
鹤山、山城两区存在不少地质灾害隐患风险。（图/《鹤壁市2023年度地质灾害隐患明细表》）
这与鹤壁的城市发展轨迹有密切关系——和鹤岗一样，鹤壁也是一座典型的资源型城市。
1957年3月26日，国家依托煤炭资源开发，决定在安阳和新乡之间划出片区成立鹤壁市，重点发展煤炭工业。
最开始，鹤壁市区选在了煤炭含量丰富的鹤壁集。伴随着煤炭产业发展，一座座煤矿迅速崛起。公开资料显示，鹤壁市建市头两年，就接连创下了多项新纪录，成为全国城市发展的榜样。更有人这样形容当时热火朝天的鹤壁：“鹤壁蒸蒸日上，乌金滚滚汪洋。”
煤炭让鹤壁快速发展，但也一度让鹤壁身陷囹圄。那个年代，鹤壁市民穿件白衬衫出门，回来都能蒙上一层灰；假如谁家煤球用完了，直接拎着扫帚和簸箕去路边扫煤粉，足够晚上烧一桌子菜。
这并非骇人听闻。最巅峰的时候，光是鹤山区就有180多座大小不一的煤矿，扬出的煤屑将由鹤壁发源的羑(yǒu)河染成了恶臭无比的“黑河”，整座城市常年笼罩在雾霾之下，很难见得到蓝天白云。
大大小小的煤矿建在市区周边，将鹤壁变成了一座“围城”。更要命的是，由于多年的采煤作业，市区地下被大面积采空，大大小小的塌陷区连点成面。到了上世纪80年代末，整个鹤壁市区周围基本上都是塌陷区。
数据统计，在当时煤矿最集中的鹤山区，全区面积139平方公里，其中矿区面积90平方公里，而煤炭采空区面积就高达79处、30.6平方公里；另据新华社早年的一篇报道，197平方公里的山城区，采空面积高达20平方公里，原鹤煤集团4对主力矿井散布城区周围，形成名副其实的“悬空城”。
经年累月之下，被煤矿深度捆绑的鹤壁市区像一只快要撑破了的气球，要想发展只能搬迁。建市第二年，鹤壁市区从鹤壁集搬至中山城区短暂过渡，再搬迁到15公里外、地处丘陵盆地的大胡——也就是今天的山城区；1999年，鹤壁市区第三次搬家，最后搬到了25公里外的新城区淇滨。
市区搬迁后，新区建设也随之提上日程，鹤壁的城市资源外移至新区，过去住在两个老区的人口也随之搬离。老区里昔日人声鼎沸的小区开始住满乌鸦，渐渐失去人气。
2022年鹤壁年鉴显示，2010年至2020年间，鹤山区、山城区常住人口呈持续下降趋势，前者从13.11万人下降至6.28万人，后者从23.06万人下降至15.57万人。而淇滨区常住人口则从2010年“六人普”时的27.58万人，持续上升至2020年的46.15万人。
年轻人加速涌入新区，老城区除了低廉的房价，只剩下昔日的余晖。
鹤壁不需要成为“网红城市”
也许是鹤壁实在名气太低，以至于当“鹤壁房子1000块一套”上热搜之后，大多数人才第一次知道这座城市的存在。
而放到河南省内，鹤壁的存在感也不算太高，一些主要的发展指标一度垫底，甚至被很多人误认为是属于邻市安阳的一部分。
去年更有网友在民政部官网留言，建议安阳、鹤壁两市合并以促进区域性都市群发展。（图/民政部留言板）
从一些历史帖子可以看到，不少鹤壁人曾吐槽家乡的存在感不强。有鹤壁人在为返乡买火车票时，经历过被售票员询问“鹤壁在哪个省”的尴尬。甚至有在外地上学的鹤壁网友，被问及“鹤壁是不是属于天元管辖”（天元是鹤壁的一家化工企业，作者注），让他既无奈又伤心。
但如果对鹤壁的印象仅仅停留在“低调”和煤炭，那实在是太埋汰它了。早在春秋战国时期，“鹤壁”二字便已经伴随“仙鹤栖于南山峭壁”的历史传说深入人心，成为佳话。
河南是华夏文明的发祥地，身为河南城市的鹤壁更是其中的重要贡献者。无数80后、90后读过的《封神榜》，故事的发生地朝歌正是今天鹤壁的淇县，繁盛程度不输今天的北上广深。
《封神榜》的故事发生地正是在鹤壁。（图/2001年版《封神榜》）
穿城而过的淇河（古称“淇水”）被写进了《诗经》，语文课本里“淇水汤汤”“淇则有岸”八个字，可以说是人们对鹤壁这座城市的第一印象。三千年后，淇水依旧水草丰美、碧波荡漾，高楼大厦矗立在河流两岸，一座现代化新城沿着淇河两岸跃然纸上。
事实上，被煤炭深度捆绑的鹤壁，早已意识到靠传统资源吃饭的弊端。
早在2009年，鹤壁便响应国家号召对全市煤炭企业兼并重组，并引入新产业改变“一煤独大”的面貌。很多人不知道的是，今天中国航空航天领域的不少龙头产品，很多组件在鹤壁生产。甚至宇航员到太空出差吃的“外卖”，也由鹤壁当地的龙头食品企业提供。
数据显示，鹤壁目前煤炭产业占工业比重，由建市之初的超90%下降至6.1%，高新技术产业增加值占比由23.5%提高到53.6%，第三产业占比由18%提高到35.3%，数字经济核心产业增加值占比居河南省第2位。
与此同时，老城面貌也焕然一新。过去那些破败的煤矿基地和棚户区被悉数拆除，取而代之的是改造后的森林公园，那些坐落在老区里的旧小区也得到改造，重新焕发新机。肮脏破败的“煤城”变成了坐拥绿水青山的“绿城”，鹤壁也因此在2017年被授予“国家园林城市”的称号。
一句话概括，鹤壁是一座靠自身努力实现成功转型的、有文化积淀的城市，才不会因为一套1000块的房子突然上了热搜就被装上滤镜——不论它的名字里是否带一个“鹤”字。
说到底，每座城市都有其继续向上发展的理由和资本。不论网络上的讨论再怎样火热也好，决定一座城市未来发展水平的，永远不是房价。
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